DEBATT

Oslo blir stadig mer folkerikt. Snart 700.000 mennesker bor det i byen. Her folkeliv i Thor Olsens gate mot Akersgata.
Oslo blir stadig mer folkerikt. Snart 700.000 mennesker bor det i byen. Her folkeliv i Thor Olsens gate mot Akersgata.

– Kan egentlig leiligheter under 35 kvadratmeter bli gode leiligheter? Svaret er ja

Fenomenet snikhyblifisering er kjent i storbyer med pressede boligpriser og regnes ikke som god byutvikling. Men dagens bolignorm fremprovoserer denne utviklingen.

Publisert

Kampen om boligene i Oslo når stadig nye høyder. Hardest rammes som vanlig bunnsjiktet – de som sloss om de minste leilighetene. Byens unge og single, det brusende blodet i et mangfoldig, yrende urbant Oslo-liv, presses ut i periferien. Eller, enda verre, nedverdiges til kummerlige bolig-kår.

Hva om det fantes en løsning som ikke bare lettet på problemet, men åpnet muligheten for en mer berikende og bærekraftig måte å bo i byen på?

Bolignorm og kannibalisme

22. oktober i år ble det solgt en 29-kvadrats leilighet på Kalbakken til 100.700 kroner pr kvadrat. Slagmarken man lenge trodde var trygt definert innenfor ring 3, har nå flankert Nordmarka og er halvveis på vei til Lillestrøm.

Det er fire år siden en leilighet i bydel Frogner satte nordisk prisrekord med 286.000 kroner pr kvadrat. I skrivende stund ligger det en stor leilighet til salgs på 172 kvadrat i Bernt Ankers gate. Den ligger ute til en kvadratmeterpris på 62.000 med sine fire soverom. I Oslo er det dyrt å være fattig, billig å være rik.

Årsaken er for meg tydelig: Den desidert vanligste husholdningstypen i Oslo består av én person. Tallene fra 2019 viser 47 prosent, og alt tyder på at andelen fortsetter å stige. Allikevel begrenser dagens bolignorm de minste leilighetene til å utgjøre maks 35 prosent.

Normen tillater heller ikke leiligheter under 35 kvadrat - som om størrelse er eneste premiss for en god bolig. Bolignormens insitament er et politisk ønske om å tviholde på barnefamilier i byen.

Dagens bolignorm fremprovoserer snik-hyblifisering. Vil det ikke være bedre å lage nye regler som åpner opp for mindre boliger i kontrollerte former, spør skribenten.
Dagens bolignorm fremprovoserer snik-hyblifisering. Vil det ikke være bedre å lage nye regler som åpner opp for mindre boliger i kontrollerte former, spør skribenten.

Det er flere grunner til å gjøre det, men akkurat nå er forholdene så presset at de sentrumsnære store leilighetene spises opp av seg selv: Det er svært profitabelt for en privat eier, eller annen aktør, å heller dele opp fire-romsen i åtte, og leie ut. Det verken fanges opp, eller hindres av reguleringen.

I mangel av alternativer tar leieboere seg til takke med romskillere i vindussprossen, kun kjøkken til fellesareal og ellers begredelige forhold.

Fenomenet - la oss kalle det snikhyblifisering - er kjent i storbyer med pressede boligpriser og regnes ikke som god byutvikling. Dagens bolignorm fremprovoserer dette, og kannibaliserer dermed egen intensjon. Vil det ikke være bedre å tilkomme behovet under kontrollerte former?

Fåfengte tiltak

Så, hva gjøres? Tilbakeføring av den tredje boligsektor er annonsert – en slags semi-offentlig sektor mellom det kommersielle eie- og leiemarkedet og de rent offentlig driftede boligene. Dette er spennende, men dessverre er ambisjonsnivået for Oslo enerverende lavt.

Byrådsplattformen sier: Det skal legges til rette for minst 1000 nye boliger innenfor tredje boligsektor innen utgangen av 2023. For det første: 1000 boliger kan på ingen måte kalles en sektor. For det andre: det er snakk om tilrettelegging.

Det er stor usikkerhet knyttet til hvordan innføringen skal håndteres; foruten den grassalt store statlige kostnaden, nettopp fordi innføring av statlig subsidierte leiligheter i et av verdens mest liberale og pressete eiendomsmarkeder er utfordrende. Innen en juridisk sikring er på plass og sektoren er stor nok til å ha noen virkning, er personene som behovet nå gjelder for, allerede over i en omsorgsbolig (les: sykehjem).

Det er iverksatt støtteordninger for andre innovative løsninger, som privat-initierte boligbyggerlag og selvbyggeri. Det er fint. Men det individuelle engasjement og tidsbruk som kreves for å gjennomføre slike prosjekter gjør dette til løsninger som aldri vil virke inn på prisstigningen. Vi kan ikke belage oss på at sykepleiere nå også skal snekre sine egne boliger.

Kvalitet fremfor kvantitet

Med andre ord er vi prisgitt det frie markedet en god stund til. Boligutviklerne har lenge uttrykt ønske om en endring av bolignormen. Mange mindre boligprosjekter som i dag har glimrende infrastruktur i indre by vil da raskt kunne bli satt i gang i tråd med eksisterende reguleringsplan.

Skepsisen handler mye om spørsmålet: Kan egentlig leiligheter under 35 kvadratmeter bli gode leiligheter? Svaret er ja, såfremt det spesifiseres egne krav for de aller minste leilighetene.

Kjeller i Thor Olsens gate
Kjeller i Thor Olsens gate

Problemet med dagens krav er først og fremst at det i utgangspunktet forholder seg til størrelse. Dette gjennomsyrer for øvrig store deler av vår kultur – en mangel på forståelse for verdien av kvalitet fremfor kvantitet. En smal merkostnad kan heve totalen betraktelig.

Gjennom en mer tredimensjonal konfigurasjon av rommet samt høy standard på materialene, vil en godt gjennomtegnet 25-kvadrats fungere langt bedre enn en 35-kvadrats utifra dagens standardkrav.

Plan- og bygningsetaten er for så vidt klar over dette og forsøkte lage et grunnlag i 2015 med sin veileder for kompaktboliger. Den setter kvalitet øverst og fremmer viktigheten av gode fellesarealer. Det er et godt stykke på veien, men det bør forankres som forskriftsmessige krav.

Med dette på plass, vil jeg tørre å foreslå en enda mer effektiv boligform. Da må man tillate seg å tenke nytt – eller snarere – lære av hvordan man gjorde det før, da det virkelig var knapphet.

Frem til fortiden

Hverken boligmangel eller dårlig boligkvalitet er nye problemer. Den tsjekkoslovakiske avant-gardisten og kritikeren Karel Teige kritiserte forholdene i 1932 med boka «The Minimal Dwelling».

Essensen er at små leiligheter misforstås som komprimerte versjoner av tradisjonelle leiligheter. Det vil kun føre til trange rom, hvilket er ingen kvalitet. Løsningen er å skille av på de rommene og funksjonene en trenger helt for seg selv (som soverom og bad), og det som kan deles med andre – i praksis som i et kollektiv, ja. Men man må se det for seg i mye større skala – mange boenheter og med fantastiske fellesarealer, i én stor bygning.

En slik boform er langt nærmere hvordan mennesket har levd gjennom titusener av år – som regel av knapphet på ressurser, men også fordi vi er grunnleggende sosiale dyr.

Kun de siste 150 år har den voksende velstand gjort det mulig for oss dreie hele samfunnsstrukturen rundt familien som selve kjernen. Dette har låst oss til tanken om boligen som en helt avlukket enhet. Det koster planeten vanvittig med ressurser, i tillegg til at de som står utenfor kastes til ulvene.

Typologien utelukker på ingen måte mangfold av aldersgrupper eller barnefamilier. Snarere tvert imot. En sterkt medvirkende årsak til at barnefamilier flytter ut av byer er metropolens evne til å anonymisere – som regel ansett som storbyens frelse. Men med barn øker behovet for kontroll og kjennskap til sine naboer. Det nye kollektivet vil være et lite lokalsamfunn i én bygning.

Min tese er at disse konseptene er fullt mulig å få til også innenfor kommersielle rammer. Se bare på coworking, som er tuftet på de samme idealene. Coworking-stedenes suksess beror ikke alene på fleksibilitet og en effektiv deling av ressurser, men også følelsen av samhørighet, på de tilfeldige utfallene og gleden som oppstår ved å dele sin tid med andre mennesker.

Fakta leilighetsnorm

Vedtatt leilighetsnorm i dag for de administrative bydelene Gamle Oslo, Sagene, Grünerløkka og St. Hanshaugen:

  • Kategori 1: maks 35 % leiligheter med 35 – 50 kvadrat bruttoareal.
  • Kategori 2: minst 40 % leiligheter over 80 kvadrat bruttoareal, hvorav inntil 20 % kan bygges som kombinasjonsbolig med utleieenhet på ca. 20 m2.)

Hvorfor skal ikke resten av tilværelsen være like berikende? Gjennom den pågående pandemien vil jeg tippe i hver tfall 47 prosent av Oslos befolkning har kjent dette på kroppen – at vi ikke er skapt for å leve isolert i hver vår abode.

Kommersielt adapterte modeller av slike kollektive boformer utprøves flere steder i verden, med gode eksempler i Japan og Berlin. Oslo henger etter. Et interessant premiss i norsk sammenheng, bør være at boenheten samt bruksrett til fellesarealene eies.

Positivt for boligkjøperne

En endring av leilighetsnormen er altså på sin plass. Det vil bli godt mottatt hos boligutviklere. Arkitektene er klare, så lenge Direktoratet for byggkvalitet og plan- og bygningsetaten legger til rette.

Det slår definitivt positivt ut for boligkjøperne, først og fremst de unge og enslige, med ringeffekter ut i leiemarkedet. I tillegg åpner det potensialet for et langt mer berikende og klimavennlig byliv, det fremtidens Oslo fortjener.

En mulig siste effekt er at det også får byrådet ut av diskusjonen om reguleringsreserven på Gjersrud-Stensrud – folk vil bo I BYEN. Er ikke de politiske partiene interessert i at folk flest får kjøpe bolig i Oslo?

Powered by Labrador CMS