I den siste tiden har det stadig kommet oppslag i media om enkeltpersoner med lav inntekt, som ikke klarer å betale husleia si på grunn av økninger i den kommunale husleia. Dette gjelder folk som har lav inntekt og folk med funksjonsnedsettelser eller helseskader.
Oppslagene har en tendens til å komme hyppigere når eiendomsforetakene gjennomfører en husleieøkning som bystyret har vedtatt i budsjettet, men de kommer også fra tid til annen fordi de kommunale husleiene blir urimelig høye for personer med dårlig råd.
Gjengs leie
I et husleieforhold kan det forekomme at en av partene ønsker å endre leieprisen.
Husleieloven angir to ulike metoder som kan benyttes for å regulere leien.
- For det første følger det av husleieloven paragraf 4-2 at leien kan indeksreguleres i tråd med konsumprisindeksen.
- For det andre følger det av husleieloven paragraf 4-3 at partene i leieforholdet kan kreve at leieprisen skal tilpasses til «gjengs leie».
Forutsetningen er imidlertid at det ikke har skjedd noen regulering av leieprisen på to år og seks måneder, foruten indeksregulering etter husleielovens paragraf 4-2.
Et logisk prinsipp
Prinsippet bak beregning av husleie i kommunale boliger er «gjengs leie», vedtatt i Oslo bystyre for mange år siden. Tanken er at husleien skal gjenspeile den reelle verdien av boligene, altså markedsleie. Prinsippet som ser ut til å ha overlevd byråd og bystyrer med skiftende politisk farge, er at «det er ikke boligen som skal subsidieres, det er beboeren som skal få støtte ved for lav betalingsevne».
Dette er i utgangspunktet et logisk prinsipp. På denne måten må alle forholde seg til reelle kostnader på boligmarkedet. Har du ikke råd til å betale boutgiftene, må du som enkeltperson heller søke offentlig støtte.
Men det er flere spørsmål knyttet til dette. Det ene er om det virkelig er den reelle verdien av boligene som faktisk gjenspeiles i boligprisene? Kan det tenkes at markedet påvirkes og husleiene i seg selv blir kunstig høye nettopp fordi de som ikke kan betale, får støtte til det?
Spørsmålet er også om ikke dette må sies å være både et dårlig og et dyrt prinsipp?
Skaper stor usikkerhet
Dårlig fordi det medfører masse ubehageligheter for vanskeligstilte, som må bruke masse tid og ressurser på å søke om hjelp og dokumentere sin søknad, som får trusler om utkastelser, og det skaper mye usikkerhet.
Dyrt fordi det krever et omfattende apparat og budsjetter, saksbehandling, vedtak og klagesaker for å sikre at vanskeligstilte får hjelp til dyre boliger? Er det et enklere system å subsidiere boligene?
Det har vært og er en rekke statlige og kommunale støtteordninger når det gjelder boliger til vanskeligstilte. Noen er kommunerettet, som Husbankens fremskaffing av boliger til vanskeligstilte, mens andre ordninger er personrettet.
Det fins både statlige og kommunale bostøtteordninger som den enkelte kan søke på og motta, og hvis ikke disse løser problemet, kan man også søke sosialhjelp.
Via de kommunerettede ordningene kan staten gi støtte til fremskaffelse av boliger til vanskeligstilte, i noen tilfeller opptil halvparten av anskaffelsessummen. Så leier kommunen ut boligene.
Bostøtteordningene treffer ikke
For å betale dette, kan beboeren få både statlig og kommunal bostøtte. Det er litt av en krokvei med mange involverte for å oppnå det som er målet, nemlig at vanskeligstilte skal få hjelp! Kunne det vært rimelig, enklere og bedre å leie ut til redusert pris, i hvert fall tilsvarende statlig subsidie?
I prinsippet skulle de personrettede ordningene gjøre at også personer med for lav eller manglende inntekt skulle være i stand til å opprettholde et rimelig boforhold. Hvorfor blir det da så mange saker i offentligheten?
Disse sakene demonstrerer at bostøtteordningene ikke er gode nok eller treffsikre nok for endel grupper. En kan spekulere i hva som er årsaken. Kan det ha noe med at regelverket og utregningsmåten for de forskjellige ordningene endrer seg i forhold til hverandre og dermed av og til slår negativt ut for den enkelte stønadsmottaker?
Eller kan det ha noe med at tilstøtende støtteordninger som utgjør inntekten til vanskeligstilte endrer seg, for eksempel endringer i NAV-ytelser, og at bostøtteordningene ikke fanger opp dette i tide? Eller at det ganske enkelt er gjort innstramminger i bostøtteordningene? Kan det være for mange marginale ordninger til forskjellige brukergrupper?
Bør vi se på gjengs leie?
Det som i hvert fall er sikkert, er at gjengs leie-prinsippet og de ulike støtteordningene med forskjellig regelverk skaper mye problemer for den enkelte, som er avhengig av støtte. Kommunen er som kjent lovpålagt å hjelpe.
Ordningene kan sikkert finpusses for å bedre treffsikkerheten, slik at det blir enklere og bedre for stønadsmottakeren og mindre konflikter. Men spørsmålet er om tiden er inne for å se litt på prinsippet bak gjengs leie i stedet for å file på bostøtteordningene.
Er det på tide å gjøre en utredning av prinsippet gjengs leie og kostnadene ved dette i et helhetsperspektiv? Det kunne vært veldig interessant å få mer innsikt i hva kostnadene ved å tildele, utregne, kontrollere og utbetale ulike former for bostøtteordninger ser ut i forhold til fordelene (økonomien) ved å unngå subsidiering av leien i kommunale boliger.
Og da må alle kostnader med; ikke bare budsjettene til de ulike ordningene, men også saksbehandlingen, regelutformingen, dokumentasjonskravene, klagesakene og utkastelsene. Og i regnestykket må også lønningene til alle som jobber med dette være med på utgiftssiden.
Kommunen driver prisen opp
Det kan også være at prinsippet med gjengs leie har en annen negativ side. Kommunen er en relativt stor aktør på utleiemarkedet og er dermed ledende i å fastsette pris på utleieboliger. Det kunne også være interessant å utrede effektene av dette; i hvor stor grad påvirker dette utleieprisene?
Blant annet har sosialtjenesten erfart at kommunens husleiefastsetting har vært styrende for private utleiere og kan virke prisdrivende. Dette virker igjen inn på de kommunale budsjettene til bostøtteordninger, sosialhjelp m.v.
Det er slett ikke sikkert at gjengs leie-prinsippet er det rimeligste for kommunen. En hypotese er at det brukes uforholdsmessig mye tid/ penger/ ansatte/ ressurser/ vedtaksprosesser/ klagesaker/ utkastelser og mulige prisdrivende effekter osv for å opprettholde prinsippet om gjengs leie.
Kanskje tiden er moden for å utrede hva slags effekt en subsidiering av husleier fra kommunens side vil ha i et totalperspektiv, sammenlignet med kostnadene ved dagens system?
Eller for å si det litt enklere: er det på tide å skrote prinsippet om gjengs leie og heller bruke kommunens eiendomsverdier til å tilby billige boliger til personer, som likevel må ha støtte fra kommunen til å betale boutgiftene? Med andre ord la en subsidiert husleie redusere og dels fjerne behovet for bostøtte.
Wien har tatt styringen
Oslo kommune har i mange år deltatt i et europeisk nettverk som sammenligner politikken på området bolig til vanskeligstilte. En av byene i dette nettverket har vært Wien, som har hatt en helhetlig og omfattende boligpolitikk med ulike virkemidler for vanskeligstilte over mange år.
Wien har tatt styringen over boligmarkedet med ulike virkemidler, og politikken bygger i stor grad på det motsatte prinsippet som i Oslo, utleieprisene er styrt og subsidiert før de leies ut. Blant annet har de et prinsipp om at ingen skal betale mer enn en tredjedel av sin inntekt i husleie. Langt færre mennesker trenger da hjelp til boutgiftene.
Jeg synes tiden er overmoden for å se nærmere på dette. Så bør gjengs leie-prinsippet skrotes? Spørsmålet er om vi har råd til å la vær!
