De som bor i etablererbolig må sannsynlifvis flytte ut av området når de får barn fordi det er for få familieboliger på Tøyen.
Og de som bor i kommunal bolig må velge mellom å forbli innelåst i fattigdom eller flytte ut av bydelen.
I 2013 inngikk SV sammen med Høyre, Krf og Venstre den såkalte Tøyen-avtalen.
Avtalen gikk i korte trekk ut på at SV ville stemme for nytt Munchmuseum i Bjørvika mot en rekke punkter til fordel for Tøyen.
— Vi ble overkjørt av kommunen
Blant de viktigste var at Tøyen fikk et områdeløft og at de to kommunale boligene Hagegata 30 og 31 skulle tømmes for kommunale beboere.
Etter vedtaket ble Hagegata 30 raskt tømt for kommunale beboere og har siden stått tom.
Siden den gang har det vært mange initiativ og mye politisk oppmerksomhet rundt Hagegata 30. Og allerede i 2017 lovet daværende byråd å sette full fart bak blokka.
Etter dette jobbet Tøyen boligbyggelag (TBBL) frem et konseptforslag i samarbeid med nabolag og tidligere beboere. Et forslag som dessverre ble overkjørt i Oslo kommune sin konseptvalgutredning for Hagegata 30.
— Finnes lyspunkter
Tirsdag 30. mai la byrådet for Oslo frem det reviderte budsjettet for 2023. En av sakene de løfter fram som en gladsak inn i valgkampen, er at de har satt av 243 millioner kroner til rehabilitering av Hagegata 30.
Her skal det nå bli 31 såkalte etablererboliger i de mindre leilighetene. Dette er boliger som kommunen skal selge til 80 prosent av markedspris.
Mens 17 av de største boligene skal bli kommunale boliger for familier. De håper at forslaget skal sikre at familier kan bli boende på Tøyen også når de får barn.
Det er selvsagt bedre at man setter av penger til å rehabilitere en blokk enn å la den fortsatt stå tom og forfalle. Men for de av oss som kjenner den lokale boligsituasjonen er det liten grunn til å tro at forslaget vil få den effekten for barnefamilier som de ønsker.
Det er likevel noen lyspunkter. Med fare for å bli litt teknisk, så har byrådsavdeling for byutvikling gjort en grundig jobb med å få gode avklaringer opp mot EØS-avtalen sitt klageorgan ESA.
Et av Tøyen boligbyggelag sine ankepunkter mot forslag for etablererboligene har vært at 80% av markedspris i 2023 tilsvarer boligprisene i 2020.
Det er derfor svært gledelig at kommunen har fått klarsignal fra ESA på at man også kan selge til en lavere pris enn 80% av markedspris, dersom prisene er så høye at 20% rabatt ikke er tilstrekkelig til at målgruppene har mulighet til å kjøpe bolig.
Må ta hensyn til lokale og akutte behov
I tillegg til at ESA åpner for at Oslo kommune kan gi større rabatt enn 20% kan denne rabatten kombineres både med deleie og leie til eie.
Det vil si at Oslo kommune kan selge f.eks. halve boligen til 70 prosent av markedspris. Kjøper vil da eie halve boligen og leie halve boligen. På samme måte kan kommunen tilby leie til eie for 70% av markedspris.
Dersom byrådet utnytter det fulle potensialet i uttalelsen fra ESA kan man få løsninger som virkelig monner for langt flere enn kun de som har mulighet til å betale 80% av markedspris.
Vi vet at hele byen trenger rimeligere boligløsninger. Likevel så mener vi at akkurat Hagegata 30, med sin historikk og plassering midt på Tøyen torg, bør brukes til å bygge nabolag og møte det akutte, lokale boligbehovet.
Et annet viktig ankepunkt Tøyen boligbyggelag har hatt mot etablererboliger i Hagegata 30 har derfor vært at de ikke nødvendigvis treffer det lokale boligbehovet.
Det er derfor positivt at byrådet har sikret seg godkjenning fra ESA på at tildeling av bolig kan ta hensyn til lokal tilknytning som arbeid, eller barn i barnehage eller skole i nærområdet.
Også problemer med kommunale boliger
Klarsignalet fra ESA til å kunne gå under 80% i kombinasjon med deleie og leie til eie, og muligheten til å ta lokale hensyn er viktige forbedringer av modellen for etablererboliger. Disse mulighetene bør utnyttes i så stor grad som mulig.
Dette er områder der Tøyen Boligbyggelag opplever oss hørt, og byrådet fortjener honnør for å ha gjort disse viktige avklaringene opp mot ESA.
Men så lenge det kun er de mindre boligene som blir etablererboligen, så vil løsningen likevel ikke bidra til å gjøre det lettere for barnefamilier å bli boende på Tøyen.
Vi vet fra før at mange flytter fra Tøyen når de får barn, eller barna blir større, nettopp fordi det er altfor få store familieleiligheter her.
Men det største problemet med forslaget for Hagegata 30 henger sammen med de kommunale boligene. Nye kommunale boliger på Tøyen er nødvendig, og isolert sett, et godt tiltak.
Det er likevel noen problemer tilknyttet de kommunale boligene, og som vi risikerer blir forsterket når man setter de kommunale boligene sammen med etablererboliger.
«Innlåsingseffekten»
Vi har etter hvert som vi har jobbet på Tøyen blitt kjent med det som kalles innlåsingseffekten. Dette er en effekt som gjør lokal sosial mobilitet så godt som umulig dersom man bor i en kommunal bolig.
Enkelt forklart kommer innlåsningseffekten av at man må tjene mindre enn en viss inntekt for å ha rett til kommunal bolig.
Det betyr at dersom man øker inntekten, for eksempel ved å få en fast stilling, eller ved at det blir to forsørgere i en familie i stedet for én, så vil beboeren eller familien miste rettigheten til boligen.
Samtidig gjør det generelle boligmarkedet på Tøyen at det vil være så godt som umulig å finne en annen bolig i nabolaget.
Man må altså velge mellom sosial mobilitet og lokal tilhørighet.
Litt på siden av dette fortjener byrådet honnør for forslaget om å øke avtaletiden for kommunale boliger fra tre år til fem generelt og sju for barnefamilier.
Dette vil være viktig for mange Tøyenbarn. Og effekten av dette vil sannsynligvis være viktigere for flere barnefamilier på Tøyen enn forslaget for Hagegata 30.
En dårlig kombinasjon
For det er vanskelig å se for seg hvordan små etablererboliger i kombinasjon med kommunale boliger med innlåsingseffekt skal bidra til at flere barnefamilier skal kunne bli boende på Tøyen.
De som bor i etablererbolig må sannsynligvis flytte ut av området når de får barn fordi det er for få familieboliger på Tøyen. Og de som bor i kommunal bolig må velge mellom å forbli innelåst i fattigdom eller flytte ut av bydelen.
Tøyen boligbyggelag mener derfor at forslaget om små etablererboliger i kombinasjon med kommunale boliger for barnefamilier, er en dårlig kombinasjon.
Inviterer til diskusjoner
TBBL bidrar fortsatt mer enn gjerne til å finne gode løsninger for Hagegata 30. Vi ser i Europa at EØS-regelverket ikke er til hinder for et pilotsamarbeid med ideelle aktører.
Det viktigste er likevel ikke vår rolle, men at Hagegata 30 treffer det lokale boligbehovet. Og dersom det er slik at byrådet ønsker at barnefamilier skal kunne bli boende på Tøyen så bør man justere løsningsforslaget.
Dette og mere til skal vi diskutere på søndag når Tøyeninitiativet inviterer til Lokalpolitisk café: Ikke noe løft uten et boligløft. Rina Mariann Hansen og Sunniva Holmås Eidsvoll kommer for å snakke boligutfordringer og løsninger med oss. Kom du også.
