Og igjen diskuterer vi den "tredje boligsektor" som en mulig løsning.
Oslo kommune skal snart til å legge frem politisk sak om et alternativt boligmarked. Men er ideen om reetablering av ny, ikke-kommersiell boligsektor noe annet enn å tro på julenissen? Hva må til om ideen om den tredje boligsektor skal bli noe mer enn bare en våt drøm?
Markedet styrer hjerteløst
Vi som har fulgt norsk boligpolitikk gjennom noen år, fra da Norge forlot et offentlig plan- og styringsregime til fordel for et fritt og deregulert boligmarked, har alle deltatt i boligdebattene om et urettferdig og brutalt marked.
Vi har fortalt at et rendyrket markedsstyrt boligmarked segregerer, er urimelig og setter velferdsmodellen i fare. Vi har hevdet at bolig er en menneskerett og at et hjem har samme fundamentale betydning som retten til utdanning, helse og arbeid.
Noen ganger har vi trodd at noe var på gang. Som da flertallet på Stortinget i 1999 gikk inn for at det skulle bygges 5.000 ikke-kommersielle boliger årlig. Men resultatet av 40 år med til tider heftig boligdebatt, er omtrent lik null. Markedet styrer like hjerteløst som før.
Boligpolitisk tabbe
Det blir ofte sagt at Norge er ett av få moderne land som mangler en tredje boligsektor. Det er sant, men det er også bare halve historien. For vi hadde en ekstremt velutviklet 3. boligsektor. Vi hadde et stort, nasjonalt, subsidiert, pris- og omsetningsregulert boligmarked som utgjorde nesten hver femte bolig i landet.
Den kooperative boligsektoren var en kombinasjon av eie og leie, og fungerte i det store og hele som en rimelig og ryddig inngangsbillett til en trygg og god bolig. Ikke alt var perfekt, men i stedet for å rydde opp i det som ikke fungerte, tok vi en u-sving.
Boligkooperasjonen ble ofret til fordel for markedskreftene med velvillig støtte fra kooperasjonen selv. Partiet Høyre har tatt æren for prosessen, men det er senere godt dokumentert at de aldri ville klart dette uten Arbeiderpartiets mer eller mindre stilltiende aksept.
I dag framstår markedsliberaliseringen av boligkooperasjonen mer og mer som den største boligpolitiske tabben i moderne tid.
Finnes det da ingen alternativer? Jeg mener det. Jeg mener det er mulig og fornuftig å få bygget opp en skjermet boligsektor som baserer seg dels på subsidier. Men også boligutviklere må være med og dra lasset.
30.000 subsidierte boliger i Oslo
Utfordringen med å reetablere en stabil og rimelig tredje boligsektor i dag, er at det vil koste ufattelig mye. Grunnen er at boligprisene har vokst ut av alle fornuftige proporsjoner og erkjennelsen av at en tredje boligsektor må ha et relativt stort volum om den skal bli noe mer enn en lottogevinst til noen få heldige utvalgte.
I Oslo ligger boligprisene i dag på i snitt på kr 70.000 pr kvadratmeter. Hvis vi for eksempel sier at en skjermet bolig skal koste 25 prosent mindre enn dagens markedspris, må vi subsidiere hver kvadratmeter med 14.000 kroner.
Da koster kvadratmeteren 56.000 kroner, det samme som i 2015. Ikke spesielt billig altså, men det duger for resten av denne regneøvelsen. Ser vi videre for oss en snittbolig på 60 kvadratmeter blir snittsubsidieringen 840.000 kroner pr bolig.
Med 1.000 millioner kroner i potten kan Oslo kommune klare å subsidiere 1.200 boliger. Men 1.200 boliger utgjør ikke en boligsektor. La oss derfor si at 10 prosent av alle boligene i Oslo må være ikke-kommersielle for at det skal ha en ønsket effekt. Da trenger kommunen cirka 30.000 subsidierte boliger over noen år, og på min kuleramme trenger jeg da minst 25 milliarder 2018-kroner. Antakelig det dobbelte om vi skal få til noe som utgjør en forskjell.
Boligutviklere må gi tilbake
Det er ulike varianter av denne regneøvelsen finansbyråkratene og -politikerne gjennomfører hver gang diskusjonen om en ny alternativ boligsektor for alvor kommer opp. Og det er denne øvelsen som gjør at forslagene faller på stengrunn gang på gang på gang.
Finnes det da ingen alternativer? Jeg mener det. Jeg mener det er mulig og fornuftig å få bygget opp en skjermet boligsektor som baserer seg dels på subsidier. Men også boligutviklere må være med og dra lasset. Det er altså mulig å gjøre noe med det norske boligmarkedet, men det vil koste mye og det er nødvendig med både pisk og gulrot.
De siste årene har det blitt produsert om lag 20-25.000 nye boliger årlig for salg på det åpne markedet. Gjennom samfunnets regulering av arealer til boligområder følger det ofte med en kraftig verdistigning som noen på toppen høster. Det ryktes for eksempel at det en gang boligsosiale selskapet OBOS har en fortjeneste på 50 prosent på nye boliger på Snarøya.
Denne verdistigningen er samfunnsskapt og tilhører oss alle. Det er derfor ikke noe galt i å pålegge boligutviklere å gi noe tilbake til samfunnet.
Subsidier gjennom tomtepris
I dag selger de store utbyggerne inn kvaliteter som museum, bade-anlegg, akvarium og lignende. Vi bør i stedet sette krav til eiendomsutviklere om at de skal bringe inn mer variasjon ved at en viss andel av boligene skal være rimelige utleieboliger, allmennyttige boliger, studentboliger, fra leie til eie, kollektiver med videre.
Om vi sier at andelen slike rimelige boliger skal være 10 prosent, kan vi forvente en nyproduksjon på kanskje 1.000 nye boliger i året som holdes utenfor det ordinære markedet.
Offentlig tomt og bygninger selges i dag utelukkende til markedspris om det er til salgs, og byggegrunn utgjør en stadig større del av de totale byggekostnadene. Det er ingen lov som påbyr det offentlige å opptre som enhver annen spekulant i eiendomstransaksjoner. Det er fullt mulig for offentlige myndigheter å subsidiere tomter til sosial boligbygging uten å komme i konflikt med EUs regelverk om ulovlig subsidiering.
Her ligger et interessant potensial for politikere som tør og vil. I Oslo har vi for eksempel Veterinærhøyskolens område som snart står ledig. Om ikke lenge er arealet til Ullevål sykehus kanskje klart for å bli tegnet opp på nytt. Det samme er tilfellet med NRK-tomta på Marienlyst, som snart skal bli boliger.
Husbanken må brukes
Kjøper du en selveierbolig i dag må du betale en dokumentavgift på 2,5 prosent til staten. Dette er en ren skatteinntekt og summer seg opp til omtrent 8 milliarder pr år. Noen mener vi bør fjerne den "forhatte flytteskatten", men resultatet ville bare bli at boligprisene øker tilsvarende skatterabatten og at norske boligeiere blir enda rikere.
Norske boliger er allerede farlig høyt skattesubsidiert, så vi trenger ikke feilmedisinering. Legger vi derimot skatten inn som en omfordeling fra de som befinner seg i det suksessfulle eiermarkedet til de som ikke nyter fordelene ved å eie egen bolig, er dette etisk og økonomisk forsvarlig. 8 milliarder kroner årlig i stimuli til en ny tredje boligsektor vil gjøre en forskjell.
Leieboerforeningen mener at Husbanken må være med å finansiere deler av en ny tredje boligsektor. Husbankens hovedoppgave er å bistå vanskeligstilte på boligmarkedet og låner årlig ut 18-20 milliarder kroner i grunnlån til boliger. Grunnlån kan gis som lån med inntil 50 års avdragstid, rentefritak for kortere perioder og fastrentelån for 10 år av gangen.
Renten på startlånet er blant de aller beste man kan oppnå her i landet. Husbanken kan sette klare krav om at subsidiene blir i boligene og ikke ender opp som profitt i noens lommer.
Det er altså mulig å gjøre noe med det norske boligmarkedet, men det vil koste mye og det er nødvendig med både pisk og gulrot. Stat, kommune og private boligutviklere må alle være med og dra lasset om man skal lykkes. At Oslo kommune sier de er klare for å gjøre en innsats er veldig bra, men ikke nok. Hvorvidt dagens regjering er interessert i å støtte Oslo kommune sine anstrengelser for å gjøre boligmarkedet bedre for alle, gjenstår å se.
*Dette debattinnlegget har tidligere vært publisert i Torggata Blad, og gjengis med tillatelse i VårtOslo.
