OBOS-prisene falt mer i Oslo enn i resten av landet

Etter et kraftig fall i prisene i løpet av høsten, var prisene i desember 2022 lavere enn i desember i 2021 i hovedstaden. Dette til tross for en sterk prisøkning i starten av fjoråret.

– Prisene pleier å falle i desember, men falt langt mer enn normalt i desember i fjor. I snitt har prisene i hovedstaden falt med 0,7 prosent i desember de ti siste årene. Samtidig må tallene tolkes med varsomhet fordi det ble omsatt færre boliger enn vanlig. Vi tror OBOS-tallene for desember er svakere enn for totalmarkedet, sier sjeføkonom Sissel Monsvold i OBOS.

OBOS-statistikken dekker rundt 25 prosent av bruktmarkedet i Oslo. De tolv siste månedene har prisene i Oslo falt 1,6 prosent.

Folk ventet på nye regler

Kvadratmeterprisen for brukte OBOS-boliger var 71 371 kroner i Oslo-området i desember, og 62 148 kroner på landsbasis.

Antallet omsetninger i Oslo i desember var 35 prosent lavere enn i desember 2021. Den markante nedgangen må ses i lys av at det ble omsatt rekordmange boliger i desember under pandemien. Omsetningen i fjor var imidlertid også mye lavere enn før pandemien med en nedgang på 18 prosent i forhold til gjennomsnittet for desember i årene 2016-2019.

– Det viser at fjorårets siste måned var stille etter god aktivitet i november. Færre omsetninger i desember kan ha sammenheng med at noen valgte å utsette kjøp til over nyttår i påvente av oppmykingen i utlånsforskriften fra 1. januar i år. Den bidrar til at flere kan få låne mer enn før, sier Monsvold i en pressmelding.

Færre bruker forkjøpsretten

Endringen innebærer at bankene nå skal ta høyde for en renteøkning på minst 3 prosentpoeng, mot minst 5 prosentpoeng tidligere. Samtidig må alle kunder tåle en rente på minst syv prosent for å få boliglån.

Lave forkjøpstall tyder også på et rolig boligmarked på tampen av fjoråret. Andelen som brukte forkjøpsretten, var på 13,7 prosent i desember, ned fra 17,4 prosent i november i fjor. Det er en markant nedgang fra desember i 2021 (24,4 prosent).

Venter prisnedgang i år

Monsvold tror boligprisene vil falle noe i år også:

– Vi forventer at økte utlånsrenter, høye levekostnader og mange usolgte boliger vil trekke ned prisene i starten av dette året. Unntaket kan bli januar hvor det er vanlig at prisene stiger noe.

Spenningen fremover knyttet seg til effekten av endringene i utlånsforskriften, som trådte i kraft fra nyttår.

– Vi antar at en god del av prisfallet ble tatt ut gjennom den svake høsten i fjor. Samlet sett forventer vi et moderat prisfall på to til tre prosent fra desember i fjor til desember i år på landsbasis og litt svakere i Oslo som følge av at renteeffekten slår hardere i hovedstaden. Endringene av kravene til betjeningsevne i utlånsforskriften fra 1. januar i år vil dempe prisfallet noe. Det samme gjør høyere lønnsvekst og økt nettoinnvandring. Samtidig vil vi understreke at usikkerheten er stor.

Monsvold tror prisene kan stabilisere seg når rentetoppen trolig nås i løpet av første kvartal i år og at prisutviklingen utover høsten kan bli normal. I 2024 kan prisene stige noe hvis renten blir satt ned, slik Norges Bank anslår. Da vil også lav tilførsel av nye boliger bidra til å trekke prisene opp igjen.