Obos-leiligheten i Aslakveien ble solgt for 3,95 millioner kroner i juli i fjor. Forut for salget hadde kjøperen vært både på visning og lest salgsoppgaven, opplyste hun i Oslo tingrett.
Leiligheten har en vestvendt balkong på 7,7 kvadratmeter adskilt fra naboleilighetens balkong med en skillevegg.
— Røykingen gir verdiminus på 10 prosent
— Etter overtakelse begynte kjøper NN å bli plaget av at naboen røyket ute på sin tilstøtende balkong, skriver tingretten i sin framstilling av saken.
NN tok da kontakt med en eiendomsmegler for å få en verdivurdering.
— Megleren konkluderte med at dersom det hadde vært opplyst om røykingen i forbindelse med salget, kunne dette medført et verdiminus på mellom 5 og 10 prosent av kjøpesummen, skriver retten i framstillingen.
I tingretten kom det frem at ekteparet, som solgte leiligheten for nær fire millioner kroner, tidligere hadde kontaktet borettslagets styre om hvilke regler sameiet har for røyking på balkonger.
— Reklamerte for sent
Selgerne fremholdt likevel i retten at røykingen ikke var sjenerende i deres eiertid. Mens kjøper NN mente røykingen på nabobalkongen var svært sjenerende etter hennes overtakelse i fjor sommer.
I januar i år fremmet derfor kjøper NN et krav om prisavslag på 10 prosent av kjøpesummen - 395.000 kroner - med et forfall på to uker.
Selgernes advokat avviste kravet med at det var reklamert for sent, og at naboens røyking uansett ikke utgjorde en mangel ved leiligheten.
Dermed møttes partene i Oslo tingrett. Retten mener på generelt grunnlag at omfanget av røyking vil være avgjørende for hvor sjenerende det er.
Men tingretten skriver også at selv om røyking stadig blir mindre utbredt, er det fremdeles et forhold som er såpass normalt at det ikke automatisk utløser opplysningsplikt.
— Våkner på natten med røyk i leiligheten
— Opplysningsplikten strekker seg ikke så langt som at enhver uønsket atferd hos naboen opplyses om. Plikten inntrer først når forholdet er av en slik karakter at den gjennomsnittlige kjøper, ut fra en objektiv norm, må kunne forvente å bli opplyst om den, heter det i dommen.
Kjøper NN beskrev i retten hvor omfattende naboens røyking er. Hun anslo at naboen iløpet av et døgn tidvis var et førtitalls ganger ute og røykte. Hun forklarte også at hun våkner nattestid av å ha fått røyk inn i sin leilighet.
Hun sa i retten at hun på grunn av tidligere alvorlig lungesykdom er sensitiv for røyk, og begynner å hoste ved passiv røyking.
Kjøper fikk ikke medhold i tingretten
Tingretten skriver imidlertid at omfanget av naboens røyking ikke overstiger terskelen for de ulemper en kjøper må regne med å få ved tette naboforhold. Retten har videre lagt vekt på at det er tale om felles balkong kun adskilt med skillevegg.
— En slik konstruksjon øker sjenansen av naboens røyking på balkongen, og spiller inn på hvilke objektive forventinger en kjøper vil kunne ha. Øvrige balkonger i boligkomplekset ligger også tett, og leiligheten ville blitt – og kan i fremtiden bli – berørt av røyking fra andre naboer, heter det i dommen.
Dermed fikk ikke NN medhold i prisavslag på 395.000 kroner, og selgerne vant søksmålet hun fremmet mot dem. Tingretten fastslår også at NN må betale ekteparet 151.250 kroner i saksomkostninger.
